| הכותרות הכלכליות בתקופה האחרונה זועקות על ירידה במחירי הדיור על עשרות אלפי דירות לא מכורות ועל מצוקה של ממש בקרב הקבלנים. אז מי אמר שעדיין שווה להשקיע בנדל"ן? אולי עדיף לחכות קצת שהתמונה תתבהר ובינתיים לשים את הכסף באפיק השקעה לטווח קצר? והשאלה הגדולה מכולן: האם בשנים הקרובות מחירי הדירות יעלו או ירדו? אתם יודעים למי ניתנה הנבואה… אבל בואו ננתח יחד את הדברים וננסה להבין 'שוק הנדל"ן בישראל - לאן?' * מזכיר שבסדרת המיילים 'דירה בישראל' אנחנו מדברים על רכישת דירה ראשונה, וליתר דיוק: על הדרך של זוג צעיר בישראל להגיע בס"ד לדירה משלו מבלי להתגלגל כל החיים מדירה שכורה אחת לשניה. אם עדיין לא קראתם את המיילים הקודמים בסדרה הנה הם כאן בשבילכם: חלק א: איך מגיעים לדירה בישראל? >> חלק ב: האם רווחי יותר לגור בשכירות? >> חלק ג: נדל"ן או שוק ההון? >>
* קודם כל בגלל שבסדרה הזו אנחנו מדברים על רכישת דירה ראשונה בדרך לדירת מגורים משלכם חשוב לי להדגיש: במקרה הזה לא אכפת לי אם מחירי הדירות ירדו! היות וכספי ההשקעה הם כספים שמיועדים לרכישת דירה, אז המטרה הראשונה שלי היא להצמיד את הכסף הזה למחיר הנדל"ן בישראל. אם המחירים יעלו - הרווחתי את עליית הערך והתקרבתי לדירת החלומות שלי. אם המחירים ירדו - לא הפסדתי, כי גם ערכה של דירת חלומותיי ירד. אבל בכל זאת השאלה מתבקשת: האם מחירי הנדל"ן יעלו או ירדו? מה קורה עכשיו: מצד אחד מלפני כשלוש שנים מאז שהריבית החלה לעלות, מחירי הנדל"ן נמצאים בעצירה ואפשר אפילו לומר: בהקפאה. אנשים קונים פחות בגלל הריבית הגבוהה שמשפיעה על החזרי המשכנתא ולכן המחירים לא עולים. יחד עם זאת ב-3 השנים האחרונות אנשים המשיכו להתחתן ולא שמענו שקצב הילודה ירד… עם ישראל צריך לגור איפשהו. זאת בנוסף לאנטישמיות הגואה בעולם שגורמת לגל עליה אדיר של יהדות התפוצות ועוד כמה אלפי משפחות של מפונים מהדרום, מהצפון ומההרס של הטילים האיראניים. זה אומר שהביקוש לדירות עלה רק שרוכשי הדירות ממתינים בינתיים יושבים על הגדר גרים אצל ההורים או בשכירות ומחכים לראות איך השוק יתפתח. אגב, זאת הסיבה שראינו בשנים האחרונות זינוק של ממש במחירי השכירות בערים רבות בארץ. תראו מה קורה בירושלים בבית שמש, בביתר ובעוד ערים רבות שבהן מחירי השכירות זינקו בעשרות אחוזים ובחלק מהמקומות הכפילו את עצמם. מצד שני עליית הריבית ואחריה המלחמה גרמו לקבלנים לבנות פחות דירות. בשנתיים האחרונות אין כניסת פועלים פלסטיניים דבר שגורם למחסור אדיר בפועלי בניין וזה מאט עוד יותר את קצב הבניה. זה אומר שההיצע של הדירות ירד דרסטית. אז מה שקורה עכשיו זאת התנגשות בלתי נמנעת בין ביקוש גבוה להיצע נמוך. אז למה יש אלפי דירות ריקות וקבלנים שמתקשים למכור? יש לזה כמה סיבות: א. הקיפאון בשוק - כי כאמור חלק גדול מרוכשי הדירות ממתינים לראות מה יתפתח בשוק ולאן המחירים הולכים. יותר מזה, הכותרות הבומבסטיות על ירידת מחירים רק מאט עוד יותר את השוק כי אף אחד לא רוצה לקנות במחיר יקר ולגלות אחרי כמה חודשים שהמחירים ירדו. אז כרגע עדיין לא רואים בשטח את ההתנגשות בין ההיצע לביקוש בגלל שאנשים יושבים על הגדר ולא קונים דירות. אגב, דווקא בגלל המצב הנוכחי אפשר להתמקח עם הקבלנים ולקבל מהם הטבות מפליגות כמו תנאי תשלום מצוינים פטור מהצמדה למדד וכל מיני בונוסים שווים כמו חניה או מחסן ללא תוספת ומזגנים לכל הדירה. ב. מחיר למשתכן - יש לא מעט פרויקטים שסיימו בשנה האחרונה את התקופה שבה אי אפשר למכור את דירות מחיר למשתכן, והמון זוכים רצים למכור בבת אחת. ברור שזה משפיע באופן זמני על המחירים באותו אזור. ג. רכישות לא אחראיות של 10/90 - בשנים האחרונות היו המון מבצעי קבלנים של תנאי תשלום 20/80, 10/90 וכדומה. יש לא מעט אנשים שקנו דירות להשקעה שילמו את ה-10% הראשונים אבל אין להם באמת יכולת להשלים את העסקה. הם בנו על 'הסבת ערבות' שזה אומר למכור את הדירה לפני האכלוס אבל זה לא באמת עובד בשטח מכל מיני סיבות. אז עכשיו הם נתקעו והם חייבים 'להיפטר' מהדירה גם במחיר הפסד כי אחרת הם גם ישלמו 10% קנס על הפרת חוזה וגם הדירה תחזור לקבלן והם לא ירוויחו מעליית הערך. אז הדירות הללו גם מורידות את המחירים באופן זמני. ד. משפרי דיור שנתקעו - אותו דבר יש גם לא מעט משפרי דיור שקנו דירות גדולות יותר ובגלל שאין קונים כרגע בשוק הם נתקעו עם שתי דירות ואוטוטו הם יצטרכו לשלם מס שבח ומס רכישה אז הם מעדיפים להוריד את המחיר כדי לא להגיע למצב הזה. אבל כל הסיבות הללו הן זמניות. ברגע שהממשלה ובנק ישראל יבינו שהם צריכים להניע בחזרה את המשק - הכל עלול ל-ה-ת-פ-ו-צ-ץ! ועל כך בהרחבה בעז"ה במייל הבא. תגשימו את היעדים שלכם! אהרן סלומון מתייעלים - מגשימים יעדים כלכליים נ.ב. בכל מקרה אם אתם זו"צ (או הורים לזו"צ) שעדיין אין לו דירה - רוצו כמה שיותר מהר לשים את ההון העצמי בנדל"ן, כי לא משנה אם המחירים יעלו או ירדו הכסף הזה צריך להיות בנדל"ן. | 